• 2016年房地产估价师考试《案例与分析》真题及答 2019-07-30 14:36 作者:365体育_365在线_b
  •   某房地产开采公司拟将其开采维护中的归纳楼一幢归纳楼动作典质物向银行申请贷款,委托房地产估价机构评估该正在修工程的典质价钱。注册房地产评估师正在实地查勘时获知该归纳楼的主体机闭已封顶,后续维护工程正正在实行,修安工程全部情景进度达65%,拟选用假设开采法动作个中一种估价门径。请问:

      1. 【题干】假设开采法的估价条件有哪几种?本次估价应遴选哪种估价条件?

      【谜底】假设开采法的估价条件有3种:(1)估价对象依然由其业主开采告竣,这种估价条件称为“业主自行开采条件”;(2)估价对象要被其业主资源让渡给他人开采告竣,这种估价条件称为“自觉让渡开采条件”;(3)估价对象要被迫让渡给他人开采告竣,这种估价条件称为“被迫让渡开采条件”。

      (1)预测出的后续开采筹备期的是非分歧。自行开采条件下,后续开采筹备期便是寻常的后续维护期;而自觉让渡开采条件和被迫让渡开采条件下,须要思索让渡的寻常刻日,从而导致后续开采筹备期发作转折。

      (2)后续开采的需要开支分歧。自行开采条件下,指思索后续开采的需要开支;而自觉让渡开采条件和被迫让渡开采条件下,寻常会出现新的“前期用度”,正在估价后续开采的需要开支时,还应加上这一面的“前期用度”。

      (3)测算出的待开采房地产价钱分歧。大凡状况下,己方开采条件下评估出的价钱要大自觉让渡条件下的价钱,自觉让渡条件下评估出的价钱要大于被迫让渡条件下评估出的价钱。

      甲公司拟议其具有的房地产作价与乙公司合股,委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的商场价钱。房地产估价机构采用对照法和本钱法实行测算,并于2015年6月15日出具评估讲述,个中载明估价讲述利用刻日为1年。后甲乙两公司合股事项因故延期,于2016年9月20日从头启动。因为原估价讲述利用刻日已过,鉴于正在此时间房地产商场并无光鲜转折,甲公司恳求房地产估价机构直接更改原估价讲述中的价钱时点、讲述出具日期及讲述利用刻日,保存原估价结果后出具新的评估讲述。请问:

      【谜底】房地产估价讲述不行满意甲公司的上述恳求。原估价讲述利用刻日已过,不行直接利用原估价讲述,越过利用刻日的,须要从头实行估价、并出具新的估价讲述。

      2.【题干】针对本案状况,正在前次估价的底子上,房地产估价机构从头出具估价讲述应添加哪些外部功课就业?对原估价讲述中两种估价门径的测算实质必需做出哪些简直安排?

      (1)通过商场考察搜求形似房地产的交往实例材料、修安制价材料、房地产开采市政配套用度等规费材料、开采利润率材料等;搜求房地产实物情景和权利情景的材料。

      (1)对照法:遵照交往实例材料对可比实例成交代价实行安排;对可比房地产情景实行安排,苛重是对房地产实物情景和权利情景实行安排,由于不清楚这一年中估价对象是否出现了新的债权债务,须要核心对房地产权利情景实行安排。

      (2)本钱法:起初须要安排折旧,然后遵照修安制价材料、房地产开采市政配套用度等规费材料,开采利润率材料对各项本钱和开采利润率实行安排,筹算修筑物从头构修代价。

      李某于2015年6月向甲房地产开采公司(以下称甲公司)采办了一处商铺,2015年9月交房,装修后即进入利用。同年12月该衡宇显示个人底子重陷,一面墙体开裂等质料题目,不行无间利用。经两边洽商,由甲公司担负修复并经受其他损害补偿。2016年6月该衡宇修复工程全数告竣,已消弭联系平安隐患,衡宇到达寻常利用要求,但两边就其他损害补偿题目未完成一慰劳睹。两边洽商后断定委托乙房地产估价机构就其他损害补偿的实质及简直补偿金额提开赴起并实行评估。

      1.【题干】若歇业耗费仅限于衡宇修复时间的房钱收益耗费,请简述采用报答本钱化法测算的流程。

      【谜底】报答本钱金化测算流程:(1)测算收益期;(2)确定月房钱收益和运营用度,筹算月净收益;(3)确定报答率;(4)筹算房钱收益耗费。

      2.【题干】除衡宇修复用度和歇业耗费外,该项目损害补了偿应搜罗哪些实质?

      【谜底】除衡宇修复用度和歇业耗费外,该项目损害补了偿应搜罗的实质有:(1)衡宇利用人周转安排用度;(2)衡宇耐久性下降、导致赢余收益年限缩短的耗费;(3)修复对邻近衡宇损坏的赔偿;(4)施工影响的赔偿;(5)修复后对承租人的心境减价;(6)赔偿洽商永久未能获得处分而泯灭的联系用度。

      1.某临街五层住所楼,一梯两户,共10套住所,每套修筑面积相像,经中央业主洽商相仿并报联系部分疏解,正在住所楼屋顶安置了可利用10年的广告位。收益归全部业主通盘。目前该广告位已对外出租,年房钱2万元,赢余租赁期3年。合同商定房钱按年支出,违约金5万元,现业主欲让渡其位于楼顶的一套住所,委托房地产估价机构实行估价,房地产估价机构接纳委托实行了商场考察,理解到该区域无广告位的似乎住所租售实例较众,似乎屋顶广告位商场需求兴旺,年房钱3万元。

      【解析】业主让渡其位于顶层的一套住所,让渡估价时,估价对象领域搜罗该住所及归属于该住所的广告位的收益权,该住所楼共10套,归属于该层住所的是1/10的广告位的收益权。

      C.采用对照法、收益法评估住所的商场价钱,收益法评估相应广告位的收益权价钱

      【解析】该区域无广告位的似乎住所租售实例较众,采用对照法、收益法评估住所的商场价钱,该广告位现已出租,用收益法评估相应广告位的收益权价钱。

      D.租约期内按租约房钱,租约期外按商场房钱,评估该广告位收益价钱,再减去违约本钱

      【解析】评估有租约节制的房地产价钱,评估出租****益价钱,房钱时间应采用租赁合同商定的房钱,即现实房钱;租赁时间届满后应采用商场房钱。

      【解析】典质价钱评估时,估价对象为该顶层住所,归属于该住所的广告位的收益权不行孑立利用、也不行够独立变现,不属于典质估价的领域。

      某房地产估价机构接纳委托,为征收赔偿须要而评估一处位于市区的平方价钱。该衡宇注册修筑面积为200m2,带有院落,修有围墙,院内有一口水井。征收断定通告后,业主正在院内自行搭修了20m2的简单房。

      【解析】征收估价对象领域搜罗合法的被征收修筑物及占用领域内的维护用地利用权和其他不动产,不搜罗违法修筑和越过准许刻日的姑且修筑。被征收的衡宇价钱评估不得漏掉、编造评估对象。

      【解析】选择可比实例的恳求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产形似,简直应满意下列恳求:与估价对象区位邻近、与估价对象用处相像、与估价对象权益性子相像、与估价对象层次相像、与估价对象范围相当。本题中,估价对象是带有院落的平房,以是应遴选边际带院落的似乎平房动作可比实例。

      甲公司具有总修筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区,土地性子为出让工业用地。厂区围墙内修有5栋修筑物,个中,一栋办公用房,修筑面积为2000m2;两栋出产车间,修筑面积均为1500m2;汽锅房和门卫房各一栋,修筑面积分手为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金须要向银行申请了典质贷款,还款方法为按月等额还款,还款刻日至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全数出租给乙公司利用,租期10年,每年房钱固定稳固。乙公司承租后经甲公司允许姑且加修了一栋职工宿舍楼。2016年7月,甲公司因债务题目拟让渡该厂区。

      8.【题干】若甲公司典质贷款时以全部房地产动作典质物,最适宜采用的估价门径为()。

      【解析】工业房地产估价时采用较众的是本钱法;甲公司将厂区全数出租给乙公司利用,适宜选用收益法估价,以是以全部房地产动作典质物时,最适宜采用的估价门径为收益法和本钱法。

      9.【题干】若甲公司典质贷款时以一面房地产动作典质物,最适宜动作典质物的是()。

      【解析】以出让方法获得的邦有土地利用权典质的,该当将典质时该邦有土地上的衡宇同时典质;以依法获得的邦有土地上的衡宇典质的,该衡宇占用领域内的邦有土地利用权同时典质。

      【解析】让渡价钱=合法产权下的全数房地产价钱-承租****益耗费-贷款余额

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